Introduktion
Att värdera fastighetsbolag, är som bankaktier, lite annorlunda än att värdera ”vanliga” bolag.
Du kan helt enkelt inte stirra dig blint på värderingsmultiplar som P/E för att komma fram till om ett fastighetsbolag är under- eller övervärderat på börsen.
I denna bloggpost går vi igenom några viktiga komponenter vid värdering av fastighetsbolag.
Vad är ett fastighetsbolag?
Ett fastighetsbolag är ett bolag som tjänar pengar på att äga och förvalta fastigheter. Fastighetsbolag kan äga både privata och kommersiella fastigheter.
Exempel på innehav i fastighetsbolag:
- Privata fastigheter som lägenheter
- Kommersiella fastigheter som kontorslokaler, lager, hotell, fabriker och så viare.
Privata fastigheter
Privata fastigheter kan innebära bostadshus för bostadsrätter, hyresrätter eller annan boendeform.
Kommersiella fastigheter
Kommersiella fastigheter kan till exempel vara kontor, hotell eller lagerlokaler.
Viktiga komponenter vid värdering av fastighetsbolag
- Geografiskt läge på tillgången
- Utbud/efterfrågan
- Belåning
- Prisutveckling
- Substansvärde
- Kassaflöde
- P/F
- Uthyrningsgrad
- Konjunktur
- Räntekänslighet
- Efterfrågan och byggande
Geografiskt läge
Vart har fastighetsbolaget sitt bestånd? Är det i någon av storstäderna Stockholm, Göteborg eller Malmö? Det finns fastighetsbolag som fokuserar på områden utanför storstäderna.
Utbud/efterfrågan
Hur ser utbudet och efterfrågan ut för fastighetsbolagets bestånd? Vid nybyggen, så kan det vara intressant att se på hur mycket bostäder som samtidigt färdigställs av andra bolag.
Ta även en titt på kundgruppen som fastighetsbolaget inriktar sig på. Är denna kundgrupp mättad eller finns det fortfarande rum för tillväxt? En sådan utmaning har varit att man har byggt mycket dyra lägenheter, men missat en stor del av massan.
Belåningsgrad
Hur ser belåningen i bolaget ut? Ett skräckexempel är Serneke, där finansieringen av Karlatornet har varit en stor utmaning.
Till skillnad mot traditionell värdering, tar vi inte enbart egna kapitalet, utan även själva fastigheterna.
Prisutveckling
Hur ser pristutvecklingen ut i området där fastighetsbolaget verkar och hur ser det ut i övriga Sverige? Undersök även makroindiktatorer som ränteläget och konjunkturbarometrar.
Substansvärde
Vad är det totala värdet av fastighetsbolagets bestånd? Finns det någon substansrabatt eller substanspremie? Detta liknar detsamma som för investmentbolag.
Substansrabatt eller substanspremie
På samma sätt som för investmentbolag, så har fastighetsbolag även så kallad substansrabatt eller substanspremie.
Rabatten eller premien kan liknas vid om du hade köpt fastighetsbolagets byggnader separat eller via dess aktie. Är det billigare att köpa via aktien så blir det en substansrabatt. Blir det dyrare så betalar du en substanspremie.
Kassaflöde
Hur ser kassaflödet ut för bolaget? Kan nuvarande kassaflöde finansiera nuvarande utbyggningar eller förlitar man sig på krediter?
För mer information om kassaflöde, ta en titt på denna bloggpost.
Traditionella avskrivningseffekten ger höga nyckeltal
Vad har de för typ av fastigheter?
P/F
Denna värderingsmultipel är det totala resultatet av alla de hyresintäkter som finns och efter avdragning av alla kostnader relaterat till detta.
Uthyrningsgrad
Om fastighetsbolaget äger hyresfastigheter, både kommersiella och privata, vad är då uthyrningsgraden?
Denna multipel räknas ut i procent.
Konjunktur
Hur ser det generella konjunkturläget ut i regionen som fastighetsbolag verkar och hur ser det ut för andra fastighetsbolag i liknande segment?
Räntekänslighet
Hur känsligt är fastighetsbolaget för förändringar i räntan? Viktiga komponenter att titta på här är belåningsgrad och likviditet. Hur stor möjlighet har bolag att täcka sina lån om det skulle behövas?
Efterfrågan och byggande
Hur ser efterfrågan och byggandet ut i regionen som fastighetsbolaget verkar i? Är det många andra fastigheter som blir klara samtidigt? Är marknaden mättad?
Investera i fastighetsbolag
För att investera i fastighetsbolag på börsen, så gör du det lättast genom en nätmäklare som Avanza, eller annan bank.
Slutsats
Som ni kan läsa i denna bloggpost, så fungerar inte den traditionella värderingsmetoden med bland annat P/E-tal för fastighetsbolag.
Detsamma gäller vid värdering av banker, för mer information om hur du ska värdera bankaktier, besök min tidigare bloggpost.
